STF decide que imposto de transmissão não pode ser exigido antes do registro do imóvel

Postado em 9 de junho de 2021

*Artigo publicado na edição 111 do Boletim Eletrônico.

O direito brasileiro, seguindo o modelo alemão, adotou um sistema de registro de imóveis que privilegia a segurança do tráfego jurídico em relação a tais bens. No Brasil, diferentemente do que ocorre em países como França e Portugal, o contrato cria apenas o vínculo obrigacional entre comprador e vendedor, não implicando a transferência da propriedade imobiliária. Para que isso ocorra, é necessário um ato subsequente de registro do título aquisitivo no ofício imobiliário.

Se a propriedade imobiliária se adquire somente com o registro, parece juridicamente irrefutável a conclusão de que é apenas neste momento que se torna devido o respectivo imposto de transmissão (ITBI), cujo fato gerador é precisamente a aquisição imobiliária. Não obstante, diversos municípios, dentre os quais Curitiba e São Paulo, há alguns anos passaram a exigir o recolhimento antecipado do ITBI, por ocasião da lavratura da escritura pública.

Em recente caso em que se discutia a exigibilidade do imposto em momento anterior ao registro, o STF considerou ilegítima a cobrança, restando fixada a seguinte tese para fins de repercussão geral: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.” (ARE 1294969 RG/SP)

Por ora, no plano geral e prático, pouco tende a mudar, haja vista que os municípios que exigem antecipadamente o ITBI o fazem com base em normas locais, que, ao menos a princípio, precisam ser revogadas. É esta, aliás, a orientação de entidades notariais do país. Todavia, discussões individuais contra a cobrança antecipada do imposto podem ser levadas ao judiciário, com enormes chances de êxito.

A atual postura dos municípios, ainda que censurável e contrária ao posicionamento do STF, tem ao menos uma importante virtude: fomentar o devido registro das escrituras. Isso porque, buscando exatamente evitar o pagamento do imposto, o comprador não raro deixava de levar a escritura a registro, prática que é fonte de um expressivo número de demandas judiciais. Sem a publicidade inerente ao registro imobiliário, o imóvel pode, por exemplo, ser atingido por dívidas do vendedor ou, em situação extrema, ser novamente vendido para terceira pessoa, que terá a propriedade do bem caso leve seu título a registro em primeiro lugar, tendo em vista o princípio da anterioridade registralAssim, ainda que a antecipação do pagamento do ITBI venha a ser revista, eis que em desacordo com a lei, é preciso criar mecanismos para garantir a necessária segurança do sistema de registro de propriedade e evitar conflitos judiciais desnecessários.

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